一、基本现状及问题简析

　　目前，住房公积金管理机构面临的困难和问题很多，就其影响管理机构的生存和发展问题主要有以下三个方面：

　　（一）沉淀资金存款利率倒挂。2003年底，中国人民银行发出了《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号），规定“自2003年12月21日起，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.89%下周到1.62%”，“住房公积金管理中心在委托银行专户中的沉淀资金，比照超额准备金利率相应下调”。住房公积金沉淀资金存款利率由原来的1.89%下调到1.62%，而中心支付给职工的利率1.71%不变，这就造成了住房公积金利率倒挂现象，即倒挂0.09%。央行已经连续七次下调了存贷款利率，此次在个人公积金存款利率不变的前提下，下调了沉淀资金利率，再次挤压了在住房公积金管理上的运作空间，已无法保证机构正常运转和运作成本支出，必须引起高度重视。

　　目前，住房公积金个人存款当年归集的年利率为0.99%，上年结转的年利率为1.71%，沉淀资金存款年利率为1.62%，受托银行归集手续费率为归集额的5%，委贷手续费率为贷款利息收入的5%，个人住房贷款五年内年利率3.6%，五年以上年利率4.05%。按此计算，住房公积金归集上年结转部分年收益率为—0.09%，当年归集部分年收益率为—0.01%，住房公积金个人住房贷款五年以内（含五年）年收益率为0.71%，五年以上年收益率为1.1375%。经测算，1亿元沉淀资金存放在银行每天亏损9万元。

　　（二）银行与公积金在个人住房货款上已形成激烈竞争。个人住房贷款方面，银行与公积金出现竞争态势已经发展到受委托银行自营业务与公积金委托业务争夺个人住房贷款客户资源。目前银行已经认识到个人住房贷款业务的低风险、长效益特征。特别是深化金融体制改革和“入世”双重压力，迫使各类银行实施贷款业务的品种结构调整，各家银行都希望在外资银行入驻前，在个人住房金融市场占有应有的份额，由此形成了各银行争办个人住房贷款业务的局面。住房公积金业务受托银行，在利益最大化的驱动下，利用掌握住房公积金存款的便利条件和受托发放公积金个人住房贷款先机，将自营性业务置于优先地位，与公积金委托业务争夺个人住房贷款客户资源。从个人住房贷款利率、期限、额度、按揭首付款额度、贷款对象、审批程序、发放方式、贷款业务等方面比较，住房公积金除贷款利率在竞争中处于优势地位外，其余的均处于劣势。

　　一是银行为竞争个人住房贷款市场，纷纷放宽个人贷款条件，首期预付由房价30%降至20%左右，贷款年限由原来的5年以内，延长到30年。

　　二是公积金个人住房贷款利率低，期限长的政策优势不大，央行连续下调个人贷款利率，使商业性个人性房贷款利率比公积金个人住房贷款利率五年（含五年）以下高1.17个百分点，五年以上高0.99个百分点，且商业性贷款不象公积金那样有贷款对象（限于缴存公积金职工）和贷款额度的限制，再加上公积金个人住房贷款多一道审批环节，贷款职工面对银行和中心的双重资格审核，使贷款程序复杂化，住房公积金个人住房贷款的政策比较优势大打折扣。

　　三是住房公积金管理机构缺乏存储和直接放贷的金融职能，《住房公积金管理条例》明确规定，住房公积金的金融业务由住房公积金管理委员会指定的商业银行委托办理住房公积金贷款、结算等业务。因此，推进公积金贷款业务依赖于受托银行对这一业务的重视程度和服务质量。由于受托银行本身个人住房贷款业务，又承接了公积金个人贷款业务，前者能给银行带来可观收益，而后者仅能获得代办手续费。随着职工利用住房公积金进行住房消费势头的增长，住房公积金与银行的住房贷款的积极性明显下降，甚至对公积金新的业务（如按揭贷款、组合贷款等）进行市场封锁，制约和干扰了住房公积金贷款的发放。

　　四是住房公积金管理机构业务单一，缺乏竞争手段。住房公积金管理中心主要是负责本区域内城镇职工住房公积金归集、提取、使用、归还等管理工作，而公积金使用投向按《住房公积金管理条例》规定主要是个人住房贷款，在此前提下可适量购买国债。这种单一的使用结构，使住房公积金缺乏竞争手段和抵御贷款风险的能力。与此相反，银行拥有多种经营业务的优势，同时随着利率市场化，银行更可利用利率的浮动区间变动竞争贷款客户。

　　（三）住房公积金低使用率及内部成因。据统计，截止到2003年9月底，全国累计归集住房公积金5016亿元，除职工因购建住房和退休支取公积金1549亿元外，归集余额为3467亿元，累计发放个人住房委托贷款2075亿元，全国有1008多亿元公积金沉淀在商业银行，沉淀资金占公积金归集余额的比重高达52%，公积金使用率低，资金大量沉淀的问题非常突出。造成住房公积金使用率低的主要原因：一是管理机构的调整工作还没有完全到位。全国尚有215个设区城市没有进行资产移交、有17个设区城市没有设立管委会，没有形成严格、规范的民主决策体制。二是全国仍有约40%、4430万职工没有建立住房公积金制度。三是一些管理中心对住房公积金只求管住，不求用好，怕风险，怕麻烦，为群众服务意识不强。四是贷款审批手续复杂、办理时间长、费用高、服务差，导致公积金资金使用率低。

　　二、对策和措施

　　（一）加大归集力度，扩大归集量。进一步强化归集，把“蛋糕”做大，形成更大的资金规模。一是认真执行国务院颁布的《住房公积金管理条例》，把住房公积金管理工作落到实处，管理中心要加大监管力度。二是清理、检查住房公积金缴交基数落实到位情况。由财政、人事等部门和管理中心联合对住房公积金缴交单位的缴交基数进行核查。要求各单位按规定的基数口径为职工缴存，对未规定执行的单位做出处理。三是加大对未建立公积金制度单位到位，特别是非公有制企业等建立公积金制度的工作力度。有针对性地督促部门、单位和企业等贯彻落实《条例》，要大力宣传从行政管理、宣传媒体等多个角度让更多的民营企业、私营企业职工了解住房公积金，维护自己的切身利益，对未建立住房公积金制度的单位做好工作，尽快建立住房公积金制度。四是加大住房公积金执法力度，组建执法队伍，规范执法行为。

　　（二）大力发展个人住房贷款。在保证住房公积金支取的前提下，大力发放个人住房抵押贷款，探索新的贷款品种（包括与银行发展住房组合贷款、装修贷款）和服务方式，简化和改善个人住房贷款办理程序，使职工办理贷款更加便捷，不断提高贷款服务质量和效率，发挥公积金贷款政策性优势。

　　（三）调整资金存储格局、存储方式和运作模式。由于公积金沉淀资金存款利率倒挂，出现亏损，个人贷款的增量有限，要改变亏损的格局，必须充分利用市场规律加强与各家银行的合作，拓宽资金运作、使用渠道，扭转不利的局面。一是调整存储格局，形成竞争机制，加强合作，改善关系。改变管理中心“抱着金饭碗讨饭吃”的局面，必须对资金存储现有格局进行调整，把资金存储同资金收益挂起钩来，哪家银行给的存款利率高，委托贷款的数量大，为住房公积金服务好，住房公积金存款就向哪家银行倾斜，形成竞争机制，形成双赢的合作关系，消除各家银行对住房公积金的制约和干扰。二是在法律法规允许范围内调整资金存储方式，为改变住房公积金沉淀在银行的资金利率与支付职工公积金存款利率倒挂现象，除按《条例》规定购买部分国债增加收入外，可与相关商业银行协商，将现有沉淀资金（包括风险准备金）转存整取定期存款，并在政策允许范围内给予住房公积金存款更大的优惠，提高资金的收益率。比如住房公积金存款按三年期整存整取利率上浮15%计息，按此计算，1亿元的沉淀资金存款，年收益可增加93.15万元。

　　（四）重视风险准备金提取。管理中心的增值收益分配应优先保证风险准备金的提取。目前，住房公积金贷款正处于发展期，繁荣的经济形势掩盖了公积金个人贷款潜在的风险，如出现大量的实物资产等问题，因此，必须居安思危，建立健全风险防范和预警机制，管理中心的增值收益分配应首先保证风险准备金，在确有余地的情况下再考虑补充建设廉租住房的资金。

　　（五）取消和适当降低受托行的委托手续费标准。受托银行现行的委托手续费率执行标准得依据国办发[1996]35号文件制定的。凡委托银行归集住房公积金的，归集手续费一般按当年住房公积金归集额的0.5%确定；贷款手续费率按不高于贷款利息收入的5%确定。在住房公积金制度建立初期，由于机构不健全，住房公积金的归集工作基本是委托银行在办理，给付银行归集手续费是合理的，但随着住房公积金管理机构的调整健全，住房公积金的归集管理工作已基本由住房公积金管理中心完成，银行没有承担归集管理工作（按每年归集公积金1个亿计算归集手续费支出50万元），因此，住房公积金归集手续费应取消，贷款手续费率也应由5%减少到2%左右。

　　（六）调整公积金使用政策，允许公积金适量发放经济适用住房和廉租住房建设贷款。从房改政策方面来看，经济适用房和廉租住房建设是住房社会保障体系的重要支撑，通过发放经济适用房和廉租住房建设贷款，直接为中低收入职工供应较低房价的住房，有利于解决中低收入职工的住房问题，同时可以平抑住房价格和居高不下的状况，必须严格控制公积金使用投向的顺序和比例，在优先保证个人住房贷款需要的情况下，才可以用于经济适用住房和廉租住房建设贷款。

　　（七）理顺和完善委托运作管理机制。现行公积金业务委托运作机制，难以从根本上消除受托银行的逐利性与公积金运作的社会效益性之间的矛盾冲突。从长远看，非常有必要建立相对独立的住宅银行才能从根本上解决问题。从目前看，管理中心与银行要进一步理顺和完善委托运作管理机制，建立健全受托银行与公积金管理中心的公积金使用风险共担机制；公积金管理中心以协议的形式明确银行加快公积金使用的责任，进一步规范委托合同内容，细化委托事项要求，并对双方违约行为予以制裁条款约束，并对其发放公积金个人住房贷款指标进行考核，交公积金管理中心的存款和受托发放的贷款捆绑挂钩。同时，发展其他银行开办公积金个人住房贷款业务，形成竞争局面；简化公积金个人住房贷款委托环节，通过举报、投诉等形式加强对受托银行的监督。

　　（八）提高员工素质。住房公积金管理要求有一批高素质的人才队伍，管理中心的干部职工要转变观念，调整思路，强化金融意识，主动学习新知识，不断充实自己，加强对经济发展态势的观察分析，拓宽思维，为住房公积金的发展建言献策。

　　（九）加强内部管理，采用奖励手段鼓励提高归集、使用率。进一点强化内部管理，在制度上进行规范。除严格执行已有的制度外，要建立目标岗位责任制和贷款风险责任追究制度，并制度相应的奖惩办法，同时完善归集、管理有关制度，内设科室、管理部必须统一认识、统一运筹、步调一致。