住房公积金期房贷款风险防范初探
时间:2008年06月16日信息来源:本站原创

  住房公积金期房贷款是指采用以所购住房设定抵押,用归集的住房公积金向购买在建商品房的公积金缴存人发放的公积金个人住房贷款(以下简称“公积金期房贷款”)。由于在发放公积金期房贷款时,用于抵押的所购住房处于在建状态,不能以完整、有效的实物形态设定抵押,为了解决这一矛盾,大部分城市均采取要求借款人办理住房权益预登记和开发商提供期间担保相结合的方式保障贷款权益。


  从理论上讲,采用权益抵押加担保的方式应该是安全有效的,但笔者在长期从事公积金个人住房贷款管理实践中体会到,发放公积金期房贷款的风险要远高于公积金现住房贷款。因为公积金期房贷款发放后离住房竣工并落实贷款抵押物间隔时间较长,在这期间,有诸多情况的发生影响贷款抵押物的最终落实或造成借款人擅自停止归还贷款本息,产生的潜在贷款风险会增加公积金贷款管理成本,甚至会出现呆账,影响贷款资产质量。笔者认为,在目前,公积金期房贷款的发放量已占公积金个人住房贷款总规模50%以上的情况下,如何正确认识公积金期房贷款潜在的特定风险,采取积极有效措施,及时落实贷款抵押物并消除期房贷款风险隐患,应当引起我们的高度重视。下面笔者从公积金期房贷款中存在的影响贷款抵押物落实及影响借款人按时还贷两方面分析其潜在风险,并探索应当积极采取的风险防范措施。


   一、影响贷款抵押物及时落实,增加潜在的贷款风险


  公积金期房贷款主要涉及四方关系人:即承担贷款风险的贷款委托人(即住房公积金管理中心)、承担按期归还贷款义务的借款人(即购房人)、承担期间连带担保责任的开发商(即售房人)、承担贷款金融业务的贷款受托人(即受托银行)。虽然在发放期房贷款时,上述关系人就每笔贷款共同签订了《公积金期房贷款担保合同》,明确贷款期间各自应承担的担保责任、落实抵押物的具体方式与时间,违约责任等,但在现有管理体制下,签订贷款担保合同的各方都存在影响贷款抵押物落实的因素,从而带来诸多潜在的风险,具体表现在以下方面:


   承担担保责任的开发商。因开发商原因造成贷款抵押物难于落实,带来贷款潜在风险的因素为:一是欠费或违规。开发商因拖欠物业维修基金或规划用地红线越位等原因,在建楼盘竣工后,未能通过商品房综合验收,使购房人不能按时入住或入住后无法办理房屋所有权证(此现象在县级以下城镇较多);二是不能及时撤消土地抵押登记。开发商以设定土地抵押向商业银行取得开发项目贷款,由于楼盘滞销或贷款资金外挪等原因,在建楼盘竣工后,不能及时还清开发项目贷款,撤消土地抵押登记,使购房人无法取得《土地分割证》,不能办理房屋抵押登记(或房屋抵押变更登记)手续;三是楼盘不能按期竣工。开发商因自有资金拥有率较低加上在建楼盘滞销、筹资困难等原因,无法按期竣工,严重时会造成“烂尾楼”;四是超出经营期限。一些因开发项目设立的、有规定经营期限的项目公司,在经营期内未能全部履行担保责任,经营期满“人走楼空”,担保责任无从落实;五是非法套取资金。在未实行住房权益抵押预登记的城市,已发生个别开发商串通借款人,采用“一房多贷、多头担保”的手段套取贷款资金。


  (二)承担还贷义务的借款人。因借款人原因,造成贷款抵押物难于落实,带来潜在风险的因素为:一是缺乏诚信,履行合同意识不强。楼盘竣工交付使用后,部分借款人通过关系取得钥匙忙于装修或有意拖延,不愿在借款合同约定的时间内办理房屋抵押登记;二是拖延尾款结清时间。部分不急于入住的借款人,留有部分尾款未付,住房竣工后,有意拖延与开发商结清房款的时间,造成楼盘竣工后买卖双方无法结算;三是钻管理漏洞,谋不义之财。目前,少数城市的房地产行政管理部门尚未实现商品房预售备案与抵押预登记信息的计算机联网,或未实行房屋权益抵押预登记,使少数炒房者有空可钻,待楼盘竣工交付使用时,借款人先进入二手房市场,用买家的首付款办理房屋结算或采取其他方式谋利;四是交易纠纷影响。借款人在购买期房时,接受的是楼盘图纸信息,而开发高为了促销需要,常会出现图纸信息与实物不对称,使购房人的期望值未能实现 ,楼盘竣工交付时,买卖双方很容易就住房结构、小区配套等产生纠纷,影响房屋抵押品登记手续的办理;


  (三)承担贷款风险的贷款委托人。由于某种原因公积金中心对期房贷款存在的特定风险象环生认识到不足,未能落实相应措施的跟踪管理措施,造成贷款抵押品物难于落实,带来潜在风险象环生的因素为:一是贷前调查认证不够,对承担担保责任的开发商的担保资格、担保能力及担保行为的有效性、合法性作出正确评估,但部分公积金中心轻信开发商承诺,认为只要有开发商出面担保就万事大吉,甚至未签订明确担保责任与违约责任的书面文件,一旦发生借款人或担保方违约,给举证维权、处置资产带来难度;二是重贷前调查认证、轻贷后跟踪落实。部分公积金中心贷前调查谁工作做的比较全面落实,但忽视了贷后及时落实抵押物。因期房款量大面广,贷后落实抵押物工作琐碎,能拖则拖,如借款人一直在近期还贷,极易疏忽,直至发生贷款逾期,需要处置时才发现抵押物尚未落实,甚至于个别已将住房转让他人,再去追究担保方责任,发现担保方已歇业走人,担保合同成为空纸一页;三是工作职责不明确。公积金中心内部未落实专人负责干部抵押权证的收存,或内部矛盾移交环节不严密 ,相互推诿,造成个别抵押品权证不知去向;四是盲目相信受托银行。目前,我国大部分城市将公积金贷款档案(包括房屋抵押权证的收存)委托受托银行管理,但贷后未采取相应的跟踪检查措施,很容易造成期房贷款的抵押品物长年得不到落实。


  (四)承担公积金贷款金融业务联系的受托银行(本文主要针对承担责任公积金贷款或组合贷款抵押权证归档保管职责的受托银行)。经了解,商业区银行在开展个人期限房按揭贷款业务中,同样存在着“重贷前调查认证、轻贷后跟踪管理”的现象,期限房竣工后,落实贷款抵押物时间拖得很长,遗留问题较多。特别是公积金贷款风险由公积金中心承担,银行的配合与重视程度更是低于自营性个贷业务,在跟踪落实期房贷款抵押物工作上存在的问题更多。


  二、影响借款人按期还贷,增加潜在的贷款风险


  就期房贷款而言,影响借款人按期归还贷款本息的潜在风险象环生比现房贷款有所增加:一是合同方违约。因开发商未能按购房合同约定按期交付使用,或借款人对住房的期望值未能实现 ,产生后悔心理,擅自违约造成贷款逾期,如发生“烂尾楼”,公积金贷款将陷入难于回收局面;二是受房地产宏观政策调控影响。特别针对住房投资者或炒房者来讲,从办理期房贷款到住房进入市场交易前的等待过程中,宏观世界政策的调控对房价产生较大波动,当房价下跌到一定程度时,有人会以身试法,将风险转嫁给公积金中心。


  三、应当采取的贷款风险防范措施


  针对公积金期房贷款所存在的特定风险,为规范公积金贷款管理,加强贷款风险防范 ,笔者建议对开展公积金期房贷款业务采取以下积极措施。


  (一)组织力量对已发放公积金期房贷款的抵押物落实情况进行集中清理。针对公积金期房贷款已发放多年,量大面广,公积金中心应组织力量集中清理,并采取相应措施,限期落实所有贷款抵押物。对委托受托银行负责收存抵押权证的城市,在督促银行及进清理的基础上,应当要求银行及时提供每笔贷款的复印件,放入公积金中心的个人贷款资料归档保管。


  (二)建立期房贷款担保认证制度。建立期房贷款担保认证制度对防范贷款风险象环生相当规模重要,期限房贷款担保 认证制度应包括对借款人所购楼盘开发情况和销售前景的调查认证、对承担期房贷款担保责任的开发商整体情况的调查认证、签订担保合作协议等内容。在开展调查认证时既要验收报告证书面文件、财务报表,又要深入施工现场采访实地察看,特别应当注意以下问题:一是在发放公积金期房贷款前,楼盘的预售率不得低于总销售量的30%;二是开发公司总裁的自有资金拥有率不得低于该项目总支出的30%且已全部到位;三是承担担保责任的开发商如为项目公司,调查公司应当延伸到投资公司,投资公司须对项目公司承担担保责任的合法性、有效性进行再次担保;四是对设定土地抵押筹措资金的开发项目,调查认证应延伸至贷款银行,要求土地抵押时间不得超出商品房销售合同约定的竣工交付日期;五是公积金中心与担保方签订的期房贷款担保合作协议,应当明确具体担保 责任、移交贷款抵押权证的最后期限(一般宜在商品房销售合同约定的交付使用后3–6个月内,尽量不要超出6个月 )、担保方应承担的违约责任等。


  (三)建立期房贷款担保保证金制度。保证金应按该楼盘预计发放公积金期房贷款量的一定比例计算,可一次性计收,也可分期计收。实践证明,收取担保保证金能够更有效、及时地督促开发商履行担保职责 ,一旦发现担保方或借款人违约,公积金中心可在保留追索权、停止发放公积金贷款的前题下先划扣保证金,用于弥补可能发生的贷款损失。


  (四)严格按规定的施工进度发放贷款。严格按照人民银行规定的施工进度发放贷款能够有效地控制“烂尾楼”现象,公积金中心可对外先受理公积金贷款申请,但必须根据相关部门出具的有关工程进度证明并到现场察看后放贷。


  (五)采取相应措施,集中办理房屋抵押登记。为有效防止假证或拖延抵押权证收存时间,有条件的城市可采取封闭式操作,即在房屋交付使用时,由公积金中心代为办理包括房屋抵押登记在内的相关权证(也可委托信誉良好的中介公司代办),为方便借款人,代办方应当到楼盘交付现场直接受理。另建议要求借款人在申请公积金贷款(包括组合贷款时),结清除贷款以外的房款,避免因拖欠尾款造成抵押物无法落实(本省部分城市已采取此办法)。


  (六)建立健全内部制度。防范期房贷款风险,及时落实贷款抵押权证,关键在于提高公积金管理中心员工的责任心,公积金中心要建立健全内部管理制度,从以下方面加强期房贷款管理:一是建立在建楼盘发放公积金贷款项目审批制度。在落实分管科室对发放期房贷款的贷前调查认证,形成书面材料的基础上,应采取主任办公会议集体审批,避免领导一人说了算。二是落实期房贷款后期跟踪管理责任制。充分发挥内部稽核职能,中心稽核部门应当将抵押权证的归档情况列入稽核范围,定期进行稽核;三是将期房贷款管理工作纳入岗位目标责任制考核范畴。结合公积金期房贷款特定的潜在风险,应制订切实可行的考核与奖罚标准,对下属分中心、相关职能科室(业务部门)进行考核(如贷款抵押权证由受托银行收存的,应当建立对银行的目标责任考核);四是建立期房贷款跟踪管理情况报告制度。市公积金中心负责对全市期房贷款发放、回收及抵押物落实情况的跟踪管理。应当要求分中心、相关职能科室(业务部门)或受托银行按月填报《公积金期房贷款跟踪管理情况表》,及时掌握期房贷款的发放、楼盘竣工交付使用和后期抵押权证收存、归档情况,同时要求档案专职人员对抵押权证归档情况进行确认,充分发挥档案管理部门对落实期房贷款抵押物回收的跟踪监督作用。今年,笔者所在的市公积金中心在全面落实清理期房贷款抵押物落实的基础上,建立了公积金期房贷款跟踪管理报告制度,收到了很好的效果,既方便领导及时、全面了解公积金期房贷款的发放、竣工及抵押物落实情况,发现问题及时解决,又能督促分中心与相关职能科室(业务部门)将落实期房贷款抵押物作为份内的一项重要工作进行落实。





(作者:佚名编辑:admin)