市住房公积金管理中心   祝镇辉 

　　如今，大多数城市家庭什么财产最值钱？答案是房产。前不久，城市社会经济调查部门对我国城市居民家庭财产进行了首次抽样摸底，发现不动产已迅速成为目前大多数城市购房家庭最昂贵的一种资产，家庭财富近48％体现为房产价值。

   民富国才强, 普通居民拥有家庭财产的多少是衡量一个国家经济实力的主要依据,也是反映人民生活水平的一个主要指标。

　　一、从家庭财产的构成看房产的比重。

由于改革开放,生产力得到了前所未有的发展,在综合国力不断增强的同时,人民生活水平也迅速提高。普通居民家庭的财产从无到有,从小到多, 这些变化成为改革开放带来的一个主要社会现象。

1、当前我国城乡居民到底有多少家庭财产呢? 那么,我们以2002年六月为横截面, 以国家统计局组织的一次大规模抽样入户调查数据统计为依据,作一次分析。

调查统计数据显示,全国人均财产的水平和构成(见表1) 。 

表1   2002年全国人均财产的水平和构成

　　从(表1)中我们可以看出,房产净值高居榜首,超过了人均财产总额的一半以上,主导财产总额构成。如果再加上第二位的金融资产,二者相加,居然在财产总额构成中占到79.67%,接近80%,基本上已主要构成了财产总额。其他几项构成的单项统计均未能超过10% 的比重,即使这几项加起来,也刚过20% 多一点点,在财产总额构成中完全起次要作用。

　　2、再看城市居民家庭有多少财产?

如果我们撇开农村人口, 再以家庭为单位,来看看城市居民家庭的财产水平和构成(见表2) 。

　　表2   2002年全国城市居民家庭财产的水平和构成

图2:

　　从表2中我们看到, 城市居民不同于农村居民,普遍没有土地,有的统计项目有合并变更。家庭财产主要由房产、金融资产、耐用消费品、家庭经营资产四项构成。 从城市居民家庭财产构成中可以看出,房产比重同样高居榜首,基本上接近一半,仍然起主导关键作用。同样加上第二位的金融资产,金额高达18.92万元,在财产总额构成中占到82.8 %,超过了 80%,同样基本上已主要构成了财产总额。而其他两项相加竟未能达到20 %, 仅占比重的17.2 %,在财产总额构成中同样属于次要地位。

二、城市居民家庭最大财产的来源。

1、  首先我们来看看城市中各个收入阶层的房产的分布情况(见表3)

表3：按户主收入分组的城市居民家庭房产价值分布情况（元） 

　　可以看出,各个家庭收入组拥有房产价值的差距远小于家庭收入的差距。前者的差距比为1:5.16;后者的差距比为 1:26.67。前者的差距比竟不到后者的差距比的五分之一。 其中最主要的原因在于构成房产价值的主导构成属于住房。对于这种情况是比较容易理解的。因为再穷的城市居民总还拥有一套或一间自己的住房。即使在住房的价值得不到足够估计的情况下,收入的差距超过房产的差距也是很自然的事情。

2、我们再分析一下我市房产的构成和分布情况。

　　据不完全统计,我市拥有商业房产150多万平米,并大量集中在城镇之中,尚且这些商业房产也不全部属于家庭个人私有,公家占有相当一个多数。即使家庭个人私有部分,时间也大多发生在改革开放以后,也都分布在中等以上收入家庭的手中。至于还有一个生产厂房问题, 家庭个人私有的情况就更少了。

　　我们以市统计局在2004年的抽样调查数据,来对我市城市居民住房的特征进行描述分析。

(1) 按人均住房建筑面积25.43平米, 以城市人口59.3万人计算,应拥有住房面积1508万平米;

(2) 按收入分组的住房面积分布情况。

最低收入组(占10%)   中间收入组(占20%)    最高收入组(占10%)

人均住房建筑面积:   20.17m²          28.51 m²           29.09 m²

(3)住房基本形态分布情况。

房改房         商品房         原有私房        租赁公房

56 %            11%             14 %            19 %

　　通过以上一组分析,我们可以看到,在高、中、低各个收入组家庭房产中起主导平衡作用的就是房改房。

　　自改革开放以来,城市居民从一群上无片瓦、下无寸地,几乎没有什么财产的居民变成了一群拥有家庭房产的居民,或者说,正是住房制度改革帮助一大批城市中的工薪阶层职工家庭实现了从无产者向有产者的巨大转变。

　　在这时需要特别说明的是,中国城市的住房制度改革是在社会经济转型的特殊情况下进行的。 对许多工薪阶层依赖拿工资生活的职工家庭来说,一套住房的获得并不完全是由于家庭收入积累的结果,而是从一夜之间从无房者变成了有房者。从世界各国看,家庭财产的积累需要上百年的时间,而我国从上世纪八十年代中期算起,也只经历了大约二十年的时间。可以说在中国,城市居民家庭财产积累的这种速度和势头是超常的。

　　我们先来说说房改房的情况。从我市的现实情况来看, 房改房主要是出售公有住房和集资建房两种情况。

　　原先经过40多年大量积蓄下来,以国家和单位所有形式存在的住房,通过房改,要以优惠出售的方式卖给单位职工。当时出售公房的政策不以家庭收入为依据,主要是以现有住户职工家庭为特定购买对象。一套中等住房,部分产权才几千元,全部产权才上万元。如果以今天的市场价格为参照,那个价格简直是相当低廉优惠。回过头来我们再看房改之初,尽管一再宣传政策、说服动员,那些死活不肯买房的职工家庭,还有那些尽管是半推半就的购房户,我们不禁要为当初人们的市场经济意识的幼稚而摇头叹息,为他们差一点与拥有最大的一笔家庭财产失之交臂而哑然失笑。

　　第二种是集资建房。如果说优惠出售公房有特定对象,但参加集资建房则没有绝对的特定对象,但有设定的限制对象,基本上以无房户和住房困难户为主。尽管含有福利成份的补贴优惠在内,但由于要交纳相当金额的集资款,同家庭收入积累挂上了钩,有少数有优先资格参加集资建房的职工被迫放弃资格。 但从总体上讲,半商品半福利的集资建房受益对象仍是住房困难的工薪阶层职工。 例如我市陶瓷系统许多瓷厂在93、94两年中先后集资建房20多幢,上千户职工家庭住上了新房;建工系统的景陶瓷厂集资建房4幢,160多户职工搬进了新居。这些企业在当时生产经营已经比较困难的时候,利用出售公房资金补贴,建起了这些住房真不容易,随着生产经营不景气, 也是最后一次机会了,以后再也没有为职工建过住房。

　　我们今天看来,当时的房改政策或许在某些方面还有不尽人意之处,但从总体上讲,这项改革措施使如此面广量大的城市居民受益,而且受益的对象基本上都是工薪阶层的职工家庭, 他们得到了最直接、最实惠的利益。无论是已购买的现住公房,还是集资建房,今天他们的住房作为家庭财产都已升值,使他们的家庭财产急剧增加,我们还是应该高度肯定这正是房改的伟大成果。 正是住房制度改革, 通过国家和单位让利,职工得利,使国家、单位和职工个人三者之间在住房财产分配上和结构上发生了重大变化,让相当广大多数的职工享受了改革的成果,这些工薪阶层的职工家庭中最大的一笔财产也正是房改给他们带来的。 我们看到,正是由于房改房的获得较少以收入差距为决定因素,使得房产分布比较均衡,怎么也不能低估房改房的作用,使得房改政策实施的结果还是比较满意和理想的。

　　我们再来说商品房的情况。

　　我市有11% 的城市居民购买了商品房,而且这个比例还在不断扩大增长。改革开放以来,我市城市居民人均可支配收入由 1980 年的340元增加到 2004 年的 7693 元,提高了21.6 倍。 作为收入增长的必然结果,特别是近几年来住房消费升级, 城市居民中上收入家庭首先选择了购买商品房。这里所说的商品房,还包括购买二手房和经济适用房,所有这些基本上还都是商品交换的结果,以家庭的收入积累为基础。 特别是在98年停止实物福利分房以后,所有的城市居民失去了对单位的依赖,自然从市场上购买商品房。 这种市场经济行为基本上依照自己家庭收入状况来决定从市场上购买不同类型、不同价位的住房。我们知道,购买住房有双重性,一方面是消费行为,另一方面又是投资行为。人们在购买住房时, 一方面为了满足消费的需要,同时也获得了房产价值,增加了家庭财产。 购买商品房与房改房的最大不同点在于,房改房获得不完全以家庭收入为决定因素, 而购买商品房的价值大小则与家庭收入分组呈正相关变化而分布。也可以说,正是改革开放以来,人民生活提高,家庭收入增加,才促使了许多普通居民家庭具备了购买商品房的经济能力。

　　结论:  综上所述,随着改革开放的不断深入发展,经济主体的利益格局也发生着结构性调整,社会经济资源重新在不同利益主体之间进行分配。无论是出售公有住房,参加集资建房,还是在实行货币化分房后去购买商品房,这都是社会经济生活发展的客观需要,同时也是国家政策导向的主观结果。

　　正是我国实施推行住房制度改革的结果, 使得城市居民家庭财产急剧增多, 住房已逐渐成为我国普通居民家庭价值量最大的财产。

初稿于二0 0五年圣诞节之夜