发展住宅业是刺激消费的最大亮点，根据我市城市发展目标和实现小康标准测算，我市每年需新建住宅面积145.6万平方米，按照现行市场价计算，我市住宅业每年总量将达13.98亿元，市场前景非常广阔。如何才能解决我市中低收入居民想购房无资金的困难，架设沟通住房需求户与住宅开发商之间的桥梁，激活住房消费，拉动经济发展？最近，通过到市住房公积金管理中心开展调查，笔者认为，要进一步激活住房消费，必须充分发挥住房公积金对发展住宅业的保障作用，把我市居民潜在的住房需求变为现实购买力。

　　一、发挥住房公积金低存低贷政策优势，提升居民购买力。

　　住房公积金制度是具有强制性和低存低贷政策优势的社会住房保障制度，它是指各级机关和各类企业、单位、社会团体及在职职工缴存的长期住房储金。建立这项制度利国利民，能有效激活中低收入居民住房消费，拉动住宅业发展。

　　一是具有低存款和单位资助优势，为居民积蓄购房资金，增强我市居民购房能力。住房公积金最低缴交比例标准为职工每月平均工资的5%，单位也要按照职工每月缴存的金额予以资助，目前我市大部分单位职工都按这个缴存比例实行。按照去年我市职工月平均工资收入680元计算，一个职工每月只需缴纳34元，单位补贴34元，其住房公积金账上可得68元，并按国家规定利率计算，利息归个人所有，免征个人所得税。缴存的住房公积金既不影响职工正常生活，又增加职工收入，同时，通过住房公积金的长期积累，可为职工积蓄一笔数目可观的购房资金。假设一个职工在岗工作35年，月平均工资1200元，按缴存比例5%计算，住房公积金可达5.04万元（不含利息在内），夫妇双方住房公积金可达近11万元。按我市现有在岗职工13.88万人计算，累计缴存住房公积金达70亿元，可成为住宅业发展的主题购买层和推动力量。

　　二是具有低利息贷款和门坎低的优势，能有效地降低购房成本，激活我市居民购房消费。凡参加住房公积金归集一年以上的职工，在本市购房、翻修自住住房资金不足时，有权申请公积金贷款，目前我市发放个人住房公积金委托贷款最高额为5万元，手续简单，其利息低于商业银行，有利于职工降低购房成本。以贷款5万、借款5年时间为例，按现行利率计算，我市住房公积金贷款年利率为3.6%，银行贷款利率为4.77%，住房公积金贷款年利率要低于银行贷款年利率1.17%，按月均还款额计算，住房公积金每月还款额911.85元，比银行贷款节约成本26.55元，5年可节约1593元，所节约的资金又能增大投资住宅业发展的支撑总量。

　　三是通过公积金增值收益，为政府实施“安居工程”和开发廉租房提供建设资金。按照《住房公积金管理条例》规定和我市现有单位数与职工个人数计算，假设公积金覆盖率达80%，使用率达60%，我市每年公积金归集额有0.9亿元，发放贷款额0.54亿元，每年住房公积金增值收益可达102.6万元，除部分用于公积金贷款风险准备金和管理中心费用外，其余可用于建设廉租住房的补充资金，解决困难居民住房问题。

　　二、我市住房公积金效能初步显现，存在问题有待解决

　　我市从1988年开始住房制度改革，1993年试行、1997年全面推动住房公积金制度。为抓好住房公积金制度建设，市政府专门下发《通知》，调整市住房公积金管理机构，直接隶属市政府，负责全市住房公积金的管理运作。目前，全市累计有358家单位和2408名职工参加了住房公积金制度，分别占全市国有、集体单位数的70%和职工人数的30%，大部分单位缴存比例为职工工资的5%，现全市公积金归集总额为6369万元，累计归集余额5512万元。10年来，我市为职工购、建、修住房和离退休人员提取、使用住房公积金847.9万元，发放住房公积金委托贷款147万元，促进了中低收入居民家庭和住房公积金缴存人的住房消费。我市住房公积金制度建设从总体上说起步较早，但发展缓慢。主要问题有：

　　一是覆盖率低，归集额总量小。全市有1775个单位和13.88万职工，已建立住房公积金制度的单位个数和职工人数，仅占全市单位数和职工人数的4.96%、5.77%，而北京、上海、天津等大城市达90%以上。浮梁县、珠山区、昌江区至今未能建立住房公积金制度；昌飞公司、602所、华意、陶院等企事业单位未能纳入统一管理。由于我市一些人数众多、经济实力强的企事业单位没有建立住房公积金制度或未能纳入统一管理，导致我市公积金归集额总量做不大。

　　二是聚财能力弱，使用效率低。目前，我市公积金归集额6369万元，累计提取、使用和个人委托贷款金额为847.9万元，住房公积金委托贷款今年开始启动，归集额和使用率在全省11个设区市、两个省直单位中名列倒数第一。目前我市住房公积金归集额与我市每年3个亿的住宅消费额相比不成比例，与理想的使用率60%相比，落后44.38个百分点。

　　究其原因，一是思想认识不到位。很多单位不重视，认为公积金搞不搞无所谓。二是财政补贴不到位。影响了住房公积金正常缴交和提取支出。三是单位资助不到位。一些单位经费困难，交不起资助金额而中途停止公积金工作。四是执法力度不到位。致使公积金在我市覆盖面较窄，缴存资金没有用活增值，直到2003年才启动公积金委托贷款业务。

　　三、做大我市公积金总量，构筑住宅业持续发展平台。

　　一是提高认识，加强对建立住房公积金制度的领导。这项工作要摆上党委、政府工作的重要日程，作为“一把手工程”，抓出成效。要加强教育引导，提高缴存住房公积金的积极性，增强住房公积金个人贷款购房需求，促进中低收入居民家庭和公积金缴存人的住房消费，实现“居者有其屋”。

　　二是积极落实资金配套政策，进一步完善住房公积金制度建设。按《条例》规定，各级机关和各类企业、单位、社会团体及在职职工都应当缴存住房公积金。目前我市公积金制度发展之所以缓慢，与住房配套政策没有跟进落实有很大关系。因此，加快公积金制度建设需要全社会支持。对已建立公积金制度的全额拨款和经济条件好的单位，财政和有关部门住房公积的补贴、资助配套资金要及时落实到位；对暂时困难的企业和单位，可以使用单位和企业的房改资金进行缴纳资助金额；对确有困难的企业和单位，在符合《条例》规定前提下，可以缓缴或降低住房公积金缴存比例。

　　三是依法管理，提高覆盖面和归集率，做大支撑住宅业发展资金层。我市现有1775个单位和在岗职工13.88万人，按去年我市职工平均工资8149元计算，我市每年公积金归集额可达1.13亿元；若按住房公积金覆盖率达80%计算，每年公积金归集额有9千万。10年后是9个多亿，将为促进我市住宅业发展提供巨大购买力，为政府实施“安居工程”、建设廉租房提供建设资金，从而拉动经济快速发展。市住房公积金主管部门要依据《条例》，加大执法力度，依法管理，扩大归集面，提高覆盖率，做大公积金总量。要重点抓好非公有制经济单位建立住房公积金制度这个薄弱环节。通过努力，使我市单位覆盖面达到90%以上，干部职工达到80%以上。

　　四是切实加强内部管理，提高公积金使用率。要转变公积金管理观念，克服只求管住，不求用好的消极思想。一是建立资金风险防范机制。健全贷款档案，加强跟踪管理，加大逾期还款催收力度。二是拓宽贷款渠道，确保公积金增值。不仅购买新房可以贷款，职工购买“二手房”、“房改房”和住宅装修也可以贷款，提高公积金使用效率，力争每年达50%以上。三是扩大贷款规模，将最高贷款额5万元提高到10万元，激活住宅消费。四是实行“一条龙”服务，简化手续，方便贷款。五是建立公积金贷款激励机制。建章立制，明确责任，及时考核，完善奖惩，增强管理人员积极性。

(中共景德镇市委政策研究室  宁恒征)