作为住房金融重要内容之一的公积金贷款，其运作状况不仅直接标志着住房公积金运作效率的高低，决定着住房公积金运营的收益，更透视了住房金融市场是否活跃，体现着住宅产业的发展水平。

　　承德市住房公积金贷款业务起步于2000年，当年贷款为86笔，贷款总额439万元；2001年贷款275笔，贷款总额为1690万元；2002年贷款368笔，贷款总额为2860万元。和同期住房公积金归集余额相比，分别占12.8%、32.44%、44.08%。而在国内的一些大中城市，像上海、北京和苏州等地，当年归集的住房公积金，却不能满足购房者的借款需求，以致于北京市住房公积金管理中心采取补贴利息差的办法，让符合使用公积金贷款条件的职工，在使用银行自营性贷款购买住房时，同样享有住房公积金贷款的优惠利率。

　　通过两年来住房公积金贷款发放的实践，我们发现了一些运作中的弊端，已成为住房公积金贷款业务发展的桎梏，这就需要我们本着实事求是的原则，对有关的条款和动作方式进行修改，适当降低一些门槛以满足职工的借款要求，同时也使住房公积金有效地保值增值。

　　我们总的原则是在保证资金安全的前提下，大力推进个人住房贷款的发放。为什么要确立这样的思想？

　　其一，从讲政治的高度看，最大限度地满足职工购房的借款要求，是实践“三个代表”重要思想的具体体现。目前，承德市的房价收入比要远远高于其他城市，没有贷款的支持，许多职工难以实现购房愿望，而住房公积金贷款是一种具有互助性的政策性优惠贷款，作为住房公积金管理的职能机构，应该千方百计地为符合条件的职工提供贷款。

　　其二，从作用上看，发展住房金融，是推动经济增长的有力杠杆，加大住房公积金贷款的发放力度，是促进城镇住房建设，拉动经济增长的需要。只有更多地发放住房公积金贷款，才能更大地发挥住房公积金的作用。

　　其三，从自身的发展看，最大限度地发放个人住房抵押贷款，是住房公积金保值增值的最重要手段。根据最新的银行存贷款利率，沉淀在银行的住房公积金，在扣除应付给职工的利息后，每一万元每年只能增值19元，而借期为5年以上的一万元贷款，在扣除应付给职工的存款利息及相关的费用后，每年可产生增值223.25元。按现行政策规定的使用范围，发放个人住房贷款，是住房公积金获得最高增值的唯一途径。

　　其四，从经营的理念上看，加大住房公积金贷款的发放力度，是抢占市场份额的需要。目前发放的住房贷款分为银行自主经营的自营性贷款和委托性贷款两类。而一个地区、一个时期内总的购买力和住宅的需求量是有限的，谁有更优惠的条件，提供更好的服务，往往就决定了其在市场中抢得先机，获得较大的份额。

　　加大住房公积金贷款的发放力度，促进房改的进一步深化，就必须修改一些不合时宜的规定和限制，提高服务质量。那么，我们从哪些方面入手呢？

　　一、  突破贷款总额10万元的限制，合理地确定贷款额度

　　根据《承德市职工个人住房抵押贷款实施细则》的规定：住房公积金贷款额度不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍，最高不超过10万元。这样的规定，当然体现了住房公积金“取之于民，用之于民”、“欲取之、先予之”的互相性特点，也就是说，借款人必须按规定缴存住房公积金，方可使用住房公积金贷款，而且借款额度是和家庭成员到退休年龄内缴存住房公积金的数额紧密相联的。但必须看到：近年来职工的收入在稳定地增长，相应的还款能力亦在增强；而从房价的因素考虑，近年的走势也是稳中有升。一些立足于改善住房条件的人在购房时，也不再单纯地考虑价格，而更多地考虑到地段、设计、环境、施工、楼层等等因素。但其自有资金也并不充足，同样需要贷款的支持，而10万元的借款最高额限制，又使他们难以满足购房融资的需求。这就需要我们勇敢地打破借款最高为10万元的限制，对那些收入较高、还款能力强的借款户，予以放宽。但这不是一个无限度的扩张数字，依承德市的房地产市场和职工收入等综合情况看，最高限额放到15万元较为适宜，这一高限的有效运行时间，还需在工作的实践中予以确认。

　　二、  积极开展组合贷款业务，最大限度地满足借款人需求

　　上面曾谈到，住房公积金贷款的最高额度应适当放宽，但绝不能是一个无限度的扩张数字。对于一般的借款人来讲，若达到15万元的最高额度贷款，再加上最低要求的首付款额（按30%计算），其总房价便可达到21.4 万元，按承德市的一般房价推算可买到１２０平方米左右面积的房屋，这基本上可以满足需求了。可还有一些人有更高的需求，这基本上可以满足需求了。可以有一些人有更高的需求，要住到更好的地段，住上更宽敞的房子，满足这些人的贷款要求，这需要发展组合贷款业务。

　　按照银行自营性贷款的要求，借款人在交足不低于３０％的首付后，只要具备足够的还款能力，贷款额度可以是一个上不封顶的数字。自２００２年以来，为了解决住房公积金贷款额度不足问题，承德额度可以是一个上不封顶的数字。自2002年以来，为了解决住房公积金贷款额度不足问题，承德市住房公积金管理中心与中国银行承德分行合作开办了组合贷款业务，共办理组合贷款34笔，住房公积金贷款发放287万元，银行配发自营贷款200万元，极大地满足了借款人的购房需求，而且发放的组合贷款回收情况良好，目前尚无一例逾期。

　　由于突破了通常的贷款额度限制，这就给贷款的安全性带来了问题。所以，在审批这样的贷款时，对所购房屋子的地段、面积以及开发单位、施工单位资质等情况做全面了解，确保情况的准确。此外，要特别对借款人家庭收情况有准确了解，防止因收入不足造成还款困难，形成逾期贷款。

　　组合贷款是住房公积金管理中心和银行共同合作的业务，最初的审核是在住房公积金管理中心，但最后的总额度确定决定于银行配发贷款的额度。所以，应与银行约定：一旦借款人或担保人违约行为，住房公积金管理中心应优先受偿于银行。

　　三、  贷款期限也要在政策框架内科学而灵活地设定

　　按照《承德市职工个人住房抵押贷款实施细则》规定，借款人的借款期限一般不超过10年。夫妇双方工龄均在10年以下的，贷款期限可适当放宽，最长不超过15年。根据中国人民银行的规定，住房公积金贷款的最长期限可达30年。所以，30年是住房公积金贷款的极限数字。

　　那么，到一个具体的借款人身上，这个期限应如何来确定呢？理论的数字是掌握在借款人退休年龄内。但我们都知道，贷款的期限越短，风险性也越小。同时，缩小借款期限，便于加速资金的周转使用，更有利于发挥住房公积金的整体效益。一个借款户，除了要支付其每月应支付的贷款本息外，还要留足其必需的生活费用支出，医疗费、老年人的赡养费、医疗费、孩子的教育费用等等。如果把借款期限定到一个极限短的数字上，一旦出现意外情况，便会造成还款的巨大压力，而借款期限一经约定就不能随意变化，造成借贷双方的麻烦。所以，借款期限的确定应在总的政策框架内，借贷双方协商后，科学制定，既便于资金的尽快回收，保证资金安全，也使借款人在保证正常生活的同时，从容地还款，避免逾期还款的出现。

　　还有一个值得商榷的问题，借款期限可否突破借款人的退休年龄？

　　对于一般的借款人来讲，30年的期限已经足够，但借款人各个年龄段都有。实践中确有一批年龄偏大，但身体健康、收入稳定的购房者需要贷款支持。那么这些借款人的借款期限可否放宽？单从理论的角度考虑，我个人认为可以尝试。依我们的现有医疗条件和生活水平看，一般人的寿命达到70岁已司空见惯。从社会保障制度来考虑，退休的人同样有着隐定的收入来源，所以，也就具备还款能务。那么对于那些确因借款期限短，而无法满足贷款要求的借款人，可延续到退休年龄5年后（最高不超过5年）

　　四、  调整住房公积金贷款范围，及时介入住房二级市场

　　住房公积金贷款政策制定之初，只限定于购买经济适用房。后来经过实践，北京率先打破禁区，只要是购买住宅，哪怕是别墅，也可以申请使用公积金贷款。承德市在实际的动作中，虽没有只限定在购买经济适用住房，但也仅局限在商品房，经济适用住房和经房改办批准的集资建房三个种类。运行两年来，我们在贷款的范围上不断地扩大外延，使得更多的购房者满足了使用住房公积金贷款的需求。特别是今年初，确定了住房公积金贷款要进入住房二级市场，这无疑会对整个住宅市场的活跃起到巨大的促动作用。调整住房公积金贷款的范围，主要是从以下三方面考虑。