住房公积金贷款风险及防范对策
时间:2008年07月18日信息来源:新华网

  一、住房公积金贷款存在的主要风险 


    住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式,虽然抵押贷款本身是一种安全性好、资金回收率高的优良信贷方式,但是由于现行的管理机制尚不健全,配套的法律法规尚不完善,因此住房公积金贷款存在较大的风险。 


    1、物产权风险。即抵押物产权问题所产生的风险。抵押物产权风险分为部分产权产生的风险、产权替代风险两类。部分产权产生的风险为房改房产权(占用、使用、收益和处分权),并非个人完全所有,而为房屋原产权单位与个人所有。房屋所有者之一的个人如不能按期清偿,由于国家建设或社会公共利益的需要,抵押物被拆除会产生产权风险。在办理抵押时,一般难以确定或预测未来较长时期内房屋因城市规划、拆迁等因素而产生变动的情况。城市规划的调整、城市建设的需要拆迁抵押房屋时,拆迁人对被拆迁人的补偿根据国务院令第78号《城市房屋拆迁管理条例》等协商而定。但在住房抵押过程中,抵押权人面临着两个风险,一是按作价补偿方式补偿,其补偿价格大大低于住房市场价格,即使将补偿费全部用于还贷,也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人难以行使抵押权的物上代位权。由于法律法规的不完善以及住房本身的特性,抵押权人优先受偿权也因此受到事实上的限制。 


    2、信用风险。一是主观原因造成信用风险。由于公积金贷款利率较低,借款人主观上有意不履行还款义务,拖欠贷款,保证人有意不承担连带责任风险,或借款人借款时就没有做好按时还贷的思想准备,蓄意欠资赖账。二是客观原因造成信用风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等,从而无法偿还贷款,社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源,从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料,也将直接影响借款人的还贷能力。 


    3、欺诈风险。所谓欺诈行为是指违反金融管理法规,采取捏造事实,隐瞒真相或其他不正当手段,以“房屋”作抵押,骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款,致使国家财产遭受严重损失的行为。主要有五种表现形式:(1)重复抵押。指有些贷款抵押人凭一本房屋所有权证而将房屋多次抵押,从而贷款额远远超过房屋价格。(2)虚拟抵押。它主要由借贷双方签订抵押协议或借贷双方订立借贷合同时,由保证人与借款人签订抵押担保协议,而并未对抵押的房屋登记造册,抵押权人并未有效地行使该抵押房屋的产权证明。一旦发生争执或诉讼,抵押权人要求就变卖抵押物优先受偿时,才发现该抵押物房屋不存在。(3)故意遗漏共有人的抵押。这是指借款人未经房屋其他共有人允许,私自将几人或几家共有的房地产作为向中心贷款的抵押物抵押给中心,从而取得贷款的行为。由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产,其行为无效,但有可能使中心受骗而发生风险。(4)租赁房屋抵押。指借款人用自己租赁的房屋作为抵押物向中心申请贷款。(5)旧契抵押。有些借款人持房屋旧契证,经公证机关公证后,便向中心办理抵押贷款手续,欺诈中心放款。 


    4、贷款条件风险。抵押贷款的内容很多,其中最关键的是按揭比率、利率、还款方式和贷款期限,这些指标的变化会对借款人产生重大影响。(1)按揭比率风险。指贷款额占房产或抵押物价值的比率。比率较大,在相同的时限内借款数额就越大,对抵押人的压力也越大,也意味着抵押人违约的可能性越大;反之亦然。但是,这并非意味着比率越低越好,由于抵押贷款的目的就是要帮助抵押人购房,如果首付款过高,抵押人是难以承受的,因此,在制定按揭比率时必须根据具体情况而定,关键是要适度,要让借贷双方都能接受。(2)利率风险。指在贷款合同期,由于市场利率波动而导致借款人提前偿还贷款,或违约风险,对于固定利率的抵押贷款来说,如果在合同期内市场利率下跌,借款人则有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的抵押贷款。这样,中心就会因为利率差而蒙受利息收入的损失。而对于浮动利率的抵押贷款来说,如果在合同期内市场利率上升,借款人则有可能由于还款负担的加重,现金缺乏而造成违约风险。(3)还款期限风险。还款期限不同,给抵押双方也带来不同程度的风险。因为时间越长,未知因素就越多,抵押物的自身价值也会发生变化,自然风险就会增加。(4)还款方式风险。按月均还的还款方式忽略了资金的时间价值,是一种静态的处理方法,因此抵押权人和抵押人都要承担风险。其中相对来讲抵押权人承担风险更大。对于收入不稳定或没有投资计划的抵押人来讲,按月均还带来的风险也比较突出。 


    5、流动风险。它是指中心发放的个人住宅抵押贷款债权流动性差而产生的风险。个人住房抵押贷款属中长期贷款,相对于短期贷款具有较大的风险性,因此,客观上要求有健全的风险转换机制作保障,例如担保制度、保险制度以及住房抵押贷款二级市场的建立。 


    6、运作风险。一是行政干预领导批条打招呼贷款,或由领导担保不办理抵押造成风险。二是工作人员操作不当造成风险。如经办贷款的人员在审查贷款的过程中由于某个环节出现失误,或者由于产权登记部门的工作人员在产权登记过程中出现失误等情况,都会给贷款带来一定的风险。 


    7、不可抗力风险。这是指还贷期间,由于较严重的自然灾害和人为伤害,如火灾、水灾等使房产毁灭,贷款无法收回。另外,抵押人意外地丧失劳动力或因死亡等造成的风险也应归属为不可抗力风险。 


    8、法律风险。法律风险是指因现行法律法规不健全,无法保障中心债权而出现的贷款风险,这主要是指在处置个贷人违约案时,由于个贷人享有公民居住权,被抵押房产的拍卖难以强制执行而带来的风险。 


二、住房公积金贷款风险的防范对策及建议 


    为了更好地推动住房消费,顺应住房金融发展的趋势,切实加强住房公积金贷款风险的防范,笔者提出以下对策与建议。 


    1、逐步建立个人信用库 


  由于公积金个人贷款时间期限长,不确定因素多,一笔贷款的发放是否成功,起决定作用的还是贷款人的信用状况。借鉴新加坡的成功经验,有必要对所有公积金缴存人建立一个个人信用库。在没有任何基础的条件下开展这项工作,当然是一项很大的工程,但这项工作对其它的很多经济活动都有着深远的意义。可操作的方式就是根据公积金贷款的特点,选取五个指标体系:一是职业风险指标,根据职业的稳定性,收入水平,发展前景进行量化。二是个人风险指标体系,主要衡量借款人的信用级别、文化程度、职务及年龄状况。三是家庭经济环境风险指标体系,看配偶、子女、父母的经济状况。四是抵押房产风险指标体系,综合考查抵押房产的地段、楼层、实地评估价值。五是保证人风险指标体系,主要分析保证人的担保资格、担保意愿、担保能力。 


    2、完善住房二级市场 


住房抵押借款二级市场即住房抵押债权转让市场,即将贷款银行或其他金融机构的住房贷款转售给其他投资者,或者以抵押贷款为担保,发行抵押贷款债券的市场。建立住房抵押贷款的二级市场,把住房资产转化为证券,有利于推动住房抵押贷款证券化,增加证券市场证券交易的种类,促进住房资本市场流通,减少住房贷款风险。


    3、认真做好住房保障工作 


  能够将抵押物直接变现,清偿债权最好。但由于个贷有政策性的一面,且有中国的国情及道德因素原因,往往在要处理抵押房产前,对借款人住处有个妥善的安排,以维护社会稳定。因而可以通过调换住房、缩小面积、调整住房位置等方式,使借款人既有房屋可住,又能重新具有偿债能力;还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题;再者,可建一批廉租住房,一方面对没有房可住的特困户提供一个临时住处,另一方面在处置抵押物产前,可给借款人一个周转之所;甚至可以考虑在发放个贷时,把其提供第二暂时住所作为贷款的一个条件,以方便处置抵押物。 


    4、建立健全个贷风险管理制度 


  由于个贷业务频率高、数额大、时间长,为了有效地防止风险,应建立健全各项风险管理制度。首先,要通过近几年来公积金住房抵押贷款的先进经验,结合个贷业务自身的特点,制定全市个贷业务的统一模式,即:具体的操作规程和实施细则,以规范个贷的发放、管理、控制、收回程序。其次,加强日常的个贷业务管理,提高办事人员的自律意识和责任意识。这主要是建立完善的审核机制、内控机制,加强个贷台账及档案资料的登录和收集,实行规范化、制度化、科学化管理。其三,实行风险清收责任制,对已办的贷款要加强贷后的管理和催收,密切关注个贷人的信用变化情况,及时采取防范措施,化解风险,并按照“谁放贷,谁清收”的原则落实到人,加大清收力度。 


    综上所述,住房公积金贷款的风险管理问题,是一个值得广大住房公积金管理工作者认真研究的新课题,充分认识公积金贷款的风险性,扎实做好公积金贷款的风险管理工作,是使住房公积金安全营运,广大缴交住房公积金职工切身利益得以实现的根本保证。


(作者:佚名编辑:admin)